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Jährlich finden Zehntausende Zwangsversteigerungen in Deutschland statt. Gründe hierfür liegen in der hohen Verschuldung des Hausbesitzers, welche durch Arbeitslosigkeit ebenso hervorgerufen wird wie durch einen übermäßigen Konsum oder einen überschwänglichen Lebenswandel. Sowohl bei einer Grundschuld als auch bei einer Hypothek oder einer privaten Verschuldung kann als letzte Maßnahme eine Zwangsversteigerung angeordnet werden. Oftmals sehen Kreditgeber eine Zwangsversteigerung als letzte Möglichkeit an, sich mit Hilfe der staatlichen Unterstützung ausgeliehenes Geld zurück zu holen.
Dadurch, dass der Besitzer seinen Anspruch auf sein unbewegliches Eigentum verliert, können andere so die Chance erhalten, relativ günstig an eine Eigentumswohnung oder an ein Haus mit Grundstück zu gelangen. Prinzipiell kann jeder an einer Zwangsversteigerung teilnehmen, wobei auch Geschäftsleute nicht ausgeschlossen sind. Bevor es daran geht, bei Objekten mit zu bieten, sollte man sich im Staatsanzeiger oder im Internet darüber informieren, welche Objekte zur Versteigerung freigegeben wurden. Einige Wochen vor dem Versteigerungstermin kann man grobe Informationen zu den Objekten auch in Tageszeitungen erhalten. Durchgeführt wird die Zwangsversteigerung später entweder direkt im Amtsgericht oder an einem anderen Ort, welcher zuvor aber rechtzeitig bekannt gegeben wird. Hegt man Interesse an einem Objekt und möchte gerne weitere Informationen zu der Immobilie erhalten, wird man in dieser Hinsicht meistens im Internet fündig. Ein so genannter Versteigerungskatalog enthält oftmals aber schon genügend Informationen über das Objekt, so dass man in diesem beispielsweise die Objektdaten, den Grund der Versteigerung und den Ort sowie Datum und Uhrzeit der Zwangsversteigerung nachlesen kann. Viele Experten empfehlen zudem, sich einen genaueren Einblick in die Daten und Eigenschaften der Immobilie zu verschaffen, in dem man sich Einsicht in das im Amtsgericht aufbewahrte Grundbuch gewähren lässt. Um sich vor dem Mitbieten auch ganz sicher zu sein, ob das ausgewählte Objekt den eigenen Kriterien entspricht, kann man einen Termin vereinbaren, um das Haus persönlich in Augenschein zu nehmen. Aufpassen sollte man, wenn die Immobilie, die man erwerben möchte, belastet ist. Zwar erlischen die Belastungen meistens, sobald man den Zuschlag erhält. Doch um wirklich sicher sein zu können, sollte man einen fachkundigen Rechtsanwalt zu Rate ziehen.
Ist man sich dann ganz sicher, die richtige Wahl getroffen zu haben, sollte man sich den Termin der Zwangsversteigerung vormerken und auf der Versteigerung selbst schon einige Minuten früher anwesend sein, da in der Regel die wichtigsten Objektdaten mit der Eröffnung der Versteigerung bekannt gegeben werden. Außerdem setzt der Rechtspfleger das Mindestgebot fest und nennt die Versteigerungsbedingungen. Sobald der Rechtspfleger um die Gebote der Anwesenden bittet, ist die Versteigerung eröffnet und Sie können mündlich mitbieten. Für gewöhnlich dauert eine Zwangsversteigerung mindestens dreißig Minuten und endet erst dann, wenn auf das Höchstgebot kein weiteres Gebot folgt. Um überhaupt mitbieten zu können, ist es aber erforderlich, eine Sicherheit bieten zu können. Diese beträgt meistens 10 % des Verkehrswertes und kann zum Beispiel in bar oder per Bank- und Verrechnungsscheck erbracht werden. Sollte das Höchstgebot der Versteigerung später nicht bei mindestens 5/10 des festgesetzten Verkehrswertes liegen, kann der Zuschlag nicht erteilt werden und die Versteigerung muss vertagt werden. Beendet man als Höchstbieter die Versteigerung erwirbt man sofort das Eigentumsrecht und wird nach Bezahlen der Grunderwerbssteuer (3,5 % des Höchstgebots) in das Grundbuch eingetragen. Als Erwerber der Immobilie müssen Sie außerdem mit Kosten für die Eintragung in das Grundbuch und mit einer Zuschlagszahlung rechnen. Der Betrag für das erworbene Objekt selbst muss in etwa vier bis acht Wochen nach der Zwangsversteigerung beglichen werden. Sofern das ersteigerte Objekt leer steht, kann es sofort bezogen werden. Ansonsten muss man die Bewohner schriftlich dazu auffordern, das Haus zu räumen. Ist das erworbene Haus hingegen ein Mietshaus, genügt es, die festgelegte Kündigungsfrist zu wahren und danach den Mietvertrag schriftlich zu kündigen. Weitere rechtliche Schritte sind nicht notwendig, da Sie jetzt als neuer Eigentümer bestimmen können, ob das Objekt ein Mietshaus bleibt oder ob Sie mit der Immobilie andere Zwecke verfolgen.
Die Vorteile eines Erwerbs von Objekten aus einer Zwangsversteigerung gegenüber dem Erwerb herkömmlicher Immobilien bestehen vor allem aus finanzieller Hinsicht. So sollte man beachten, dass beim Erwerb eines herkömmlichen Objektes nahezu immer eine Maklerprovision anfällt, die beglichen werden muss. Bei einer Zwangsversteigerung muss man als Höchstbietender in der Regel keine Maklerprovision leisten und kann so günstiger an Immobilien gelangen. Ein weiterer Anreiz, sich für ein Haus aus einer Zwangsversteigerung zu entscheiden, könnte darin liegen, dass bei einer Zwangsversteigerung ein Gutachten eines neutralen Sachverständigers vorliegt und dieses nicht von einem selbst bezahlt werden muss. Interessiert man sich hingegen normalerweise für ein Objekt, muss man die Gebühren, welche bei der Ermittlung des Wertes und der Begutachtung der Immobilie anfallen, selbst tragen.
Einige Menschen schrecken üblicherweise vor einer Zwangsversteigerung zurück, da sie fälschlicherweise denken, dass sie die Belastungen und Schulden, welche auf dem Haus lasten, bei der Versteigerung automatisch mit erwerben. Jedoch ist dies nur in Ausnahmen der Fall. Will man sichergehen, keine verschuldete Immobilie zu kaufen, sollte man zu Beginn der Versteigerung genaustens hinhören. Der Rechtspfleger gibt bei der Eröffnung der Versteigerung nämlich immer bekannt, ob man etwaige Schulden mit dem Kauf mit erwirbt oder nicht. Sieht man die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung als Ausweichmöglichkeit zu einem Neubau eines Hauses an, wird man die Vorteile vor allem darin sehen, dass man die Kosten für den Hausbau im Vornherein nicht gründlich genug kalkulieren kann. Insbesondere die Ausgaben, welche man für das Pendeln vom jetzigen Wohnsitz zur Baustelle des Neubaus benötigt, werden oftmals unterschätzt. Bei einer Zwangsversteigerung hingegen kann man die Kosten vorher genau kalkulieren und sich bereits vor dem Bieten auf ein Höchstgebot festlegen, über das man nicht drüber gehen möchte. Halt machen einige auch vor Versteigerungen weil sie nicht einschätzen können, dass die Zuschlagsgebühren bei einem Erwerb niedriger sind als die Kosten, welche auf einen zukämen, wenn man eine notarielle Beurkundung eines freihändigen Verkaufs bräuchte.
Eine Zwangsversteigerung kann aber auch Nachteile mit sich bringen, so dass man sich gleich dagegen entscheidet und gar nicht erst teilnimmt. Einer besteht darin, dass man als Interessent nicht immer die Möglichkeit bekommt, das Objekt von innen anzusehen, bevor eine Versteigerung statt findet. Denn die momentanen Eigentümer können einen Besichtigungswunsch ohne Angabe von Gründen ablehnen. Obwohl man nach dem Erwerb eines Objektes die Mieter oder vorherigen Eigentümer dazu auffordern kann, das Haus zu verlassen, kann es dennoch zu Problemen bei der Räumung kommen. Vorsicht geboten ist auch bei Mängeln an dem ersteigerten Objekt. Da eine spätere Reklamation nicht möglich ist, muss man sich vorher genau erkundigen, welche Mängel vorliegen und ob man mit dem Objekt Altlasten erwirbt.
Um sich vor der Versteigerung einen kleinen Vorteil verschaffen zu können, ist es meistens hilfreich, einen Termin mit dem Gläubiger zu vereinbaren und sich so über das Mindestgebot zu informieren. Sehr oft sehen es Gläubiger gerne, wenn Sie Interesse hinsichtlich des Objektes bekunden. Einige erfahrene Ersteigerer teilen dem Gläubiger während der Unterhaltung mit, dass sie bereit dazu seien, rund 80 Prozent des Verkehrswertes für die Immobilie bezahlen zu wollen. Sofern der Gläubiger davon überzeugt ist, spart er es sich dann meistens, vor dem Termin der Versteigerung noch Werbung für das Objekt zu machen, da er sich in Sicherheit wiegt. Auf der Versteigerung selbst bieten echte Profis dann aber nur 60 Prozent des Verkehrswertes und bekommen meistens auch den Zuschlag, da die Versteigerung wegen der fehlenden Werbemaßnahmen nicht gut genug besucht ist.
Wie hier so kann es auch bei dem Vorzeigen der Sicherheitsleistung nur von Vorteil sein, wenn Sie sich mit dem Gläubiger gut verstehen. Bei einem Treffen kann man zum Beispiel vereinbaren, dass Sie diese Sicherheit bei einer Gebotsabgabe nicht liefern müssen, vorausgesetzt Sie machen bei dem Treffen einen guten und vertrauenserweckenden Eindruck. Hören Ihre Mitstreiter bei der Versteigerung dann, dass Sie keine Sicherheitsleistung erbringen müssen, werden sie sich diskriminiert und benachteiligt fühlen und die Lust am Bieten verlieren.
Wir hoffen, Ihnen mit diesem Ratgeber einen kleinen Vorgeschmack gegeben zu haben und wünschen Ihnen beim Ersteigern viel Erfolg.
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Immobilien Wissen 
